除市场变化能引发房地产抵押信贷风险之外，在房地产抵押贷款审批环节的不规范操作也是导致风险的一个重要因素。房地产贷款是商业银行的优质资产，商业银行在房地产贷款业务上过度竞争，以致部分商业银行出现降低贷款标准、减少审查步骤、放松真实性审核等违规做法。再次估价能查缺补漏，发现房地产贷款的潜存问题。首先，再次估价对抵押房地产权属情况调查，可以重新验证估价对象作为抵押物的合法性，发现抵押房地产的权属瑕疵。其次，再次估价对抵押房地产现场进行查勘，掌握抵押物最新的实体状况、使用状况，可以评估抵押房地产的现时价值，避免房地产抵押价值判定不实的风险。第三，再次估价分析最新市场背景，了解抵押对象及类似房地产的过去、现在和未来的市场状况，可以预知房地产市场的变动趋势，避免因对市场形势错误判断而造成损失。

　　三、亡羊补牢，再次估价有助控制和化解房地产信贷风险

　　通过再次估价，银行可以尽早发现房地产抵押贷款中存在的问题和风险，主动采取措施积极弥补。发现抵押价值高于市场价值时，银行可以要求抵押人追加担保财产；发现抵押房地产权属瑕疵、变现能力严重不足时，银行可以要求变更担保财产。另外，在房地产贷款无法收回，银行处置抵押房地产时，房地产估价也非常必要。《建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第八条规定：“处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。”总之，无论是减少信贷还是化解信贷风险，再次估价都能起到亡羊补牢的作用。

　　目前，房地产买卖价格回落、交易量下滑，市场持续低迷，这种状况很容易引发房地产抵押贷款风险，商业银行委托具有资质的房地产估价机构对已抵押房地产进行再次估价应是当务之急。

来源：新华网

　　房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。房地产贷款一般拿房地产

　　做抵押担保，是各商业银行的优质信贷资产，同时也是最主要的房地产金融服务。

　　房地产贷款与房地产市场发展密切相关。房价上涨、交易活跃，房地产贷款增速较快，信贷风险减小；房价下跌、交易低迷，房地产贷款增速放缓，信贷风险加大。近两年随着房地产市场快速发展，房地产贷款出现过快增长。如2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。去年《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发〔2007〕452号)发布以后，房地产交易量快速下降，房价出现波动，房地产抵押贷款增加明显放缓，信贷风险增加。当前，商业银行在紧缩房贷银根的同时，应当通过房地产抵押估价，加强房价监测，预防和控制信贷风险。

　　房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动，是有效防范房地产贷款风险的重要手段之一。针对同一贷款抵押的房地产来说，在贷款发放前进行的抵押估价，可以称为首次抵押估价，在贷款发放一段时期(一般一年之后)之后，为监测和掌握房地产抵押价值变动情况而进行的估价，可以称为再次估价或二次估价。首次房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对拟抵押房地产的价值进行分析、估算和判定的活动；再次房地产抵押估价是指为掌握房地产抵押价值的变动情况，对已抵押房地产的价值重新进行分析、估算和判定的活动。首次抵押估价形成的房地产抵押估价报告有效期一般不超过一年，同房地产抵押贷款期限相比非常短。在房地产价格变动频繁，特别是房地产价格出现下降时，通过再次估价重新评价抵押房地产的价值、掌握房价变动情况，对预防和控制信贷风险具有重要意义。

　　一、防患于未然，再次估价能掌握抵押房地产的“时价”

　　房地产的价值决定房地产的价格，房地产价格又随着房地产市场的变化而变化。因为不存在完全相同的房地产，每一处房地产的价格都是各异的，所以准确掌握特定抵押房地产的价值只能通过专业的房地产估价抵押机构估价。当房地产价格波动较大，特别是房地产价格出现较快下降时，价格背离价值，已抵押房地产可变现价格可能会低于抵押价值，此时很容易引发信贷风险。商业银行委托房地产估价机构对已抵押的房地产再次估价，及时监测抵押房地产价格的变化，能有效掌控信贷风险情况，防患于未然。《建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)也曾要求：“商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。”

来源：新华网 

　　市民大多持币观望

　　7月，二手住宅成交面积滑落至个月以来最低点，环比下降了21%。

　　21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)上海区域市场中心分析师表示，原本笼罩在市民心中的观望疑云尚未散去，天气炎热又导致7月市民看房热情不高加上沪上部分新建商品住宅价格回调，直接导致全市二手住宅成交量跌入

　　五个月来的谷底。这些项目或以打折等以变相降价，或直接调低房价，不但没有达到低价促销迅速回笼资金的初衷，反而进一步加剧了市民观望心理。与此同时区域二手房市场不可避免地受到了较大冲击。

　　外环内小户型撑市

　　外环以内的11个区域中，二5，手住宅7月成交面积环比出现增长的仅普陀等少数区域，其余各区明显下滑。目前，入市下单者基本为自住购房者，且以首次置业等刚性需求为主。低总价、配套齐全的房源区域成交集中。

　　整个7月，普陀区分布的大量售后公房成交活跃，支撑该区二手住宅成交面积环比增长两成。这也使得全区二手住宅的套均成交面积在外环内11个区域中最小，仅为60平方米；套均成交总价仅为81万元，仅仅高于宝山的80万元。目前普陀区成交较为活跃的真北二街坊成交均价在1.2万元/平方米左右，长风二村成交均价在1.5万元—1.6万元/平方米。

　　区域价格涨跌互现

　　议价空间愈发松动，各区域价格开始涨跌互现。其中浦东和杨浦两区出现小幅下滑，业主的议价空间放大到了5%左右。而宝山和虹口两区的房源报价则略微上涨了1%-2%。

　　21世纪不动产指出，部分区域因受新建商品住宅的降价影响，业主心态受到较大冲击，议价空间大多能达到5%，部分急售者甚至接受10%的议价幅度，如新江湾板块近期便出现上述现象。另一方面，沪上中心城区内的部分区域新建商品住宅可售有限或根本没有在售新房，使得业主坚定地看好后市。此外，中高档房源的持有者自身经济实力较强，不少经历过2005年市场调控，抗风险能力较强，其房源报价也较为坚挺，甚至出现小幅加价的“反常”现象，如虹口区的四川北路板块。

来源：房地产时报

　　报告认为，经济增长减速也影响了企业的利润和信心，5月份的工业企业利润增长同比下降了一半，而利润率也显著下滑。经济增长放缓也伤害了投资者的信心，自2007年10月份以来股市已经跌了60%，房地产市场也受到了波及。如果房价继续下跌而且蔓延至全国其他地区，那么可能会导致建筑活动减弱并且对消费造成负的财富效应，从而进一步拉低GDP增长，这也将侵蚀银行的资产质量。

　　报告认为，中国政府最新发出信号表示政策重心从通胀转向保证经济增长，政策基调的微妙变化降低了过度紧缩的风险，政策导向的积极转变对中国经济增长会略微有所帮助，但不太可能扭转经济疲软的趋势。

来源：证券时报

　　有业内人士指出,“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈,广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。

　　楼市促销:开发商频打“奥运牌”

　　今年以来,在萝岗某外企工作的王玲每个周末都辗转各个楼盘之间。房价的疲软,让她感觉正在接近自己的第一套房。这个周末,她放弃了在家看奥运比赛的计划,到广园东某楼盘看楼。

　　比赛事更吸引王玲的是开发商的奥运促销。7月以来,广州楼市上演了一场堪比奥运激烈竞赛的龙争虎斗,打折、买别墅送公寓、送车、送装修,开发商各出奇招,其中一波接一波以奥运之名进行的宣传攻势不断展开。

　　奥运一开幕,位于小北路的小北御景、天河区的阳光假日园等楼盘就抢闸入市。据悉,碧桂园(企业专区,旗下楼盘)、万科、保利、雅居乐、方圆等开发商都纷纷瞄准“奥运月”推出新盘。

　　奥运前,广州楼市促销早早启动了一二手联动卖楼的营销新招。记者连日来走访发现,一些二手房中介门店奥运期间在门口显眼位置挂出看楼信息,提升楼盘的人气。

　　让购房者怦然心动的是,折扣促销来得更加凶猛。奥运期间,不少楼盘干脆推出特价单位、“奥运价”单位吸引买家。不少开发商为促销大派重礼,送车位、送豪华装修、送旅游,送名车。

　　同时,开发商还想方设法积攒人气。在海珠区的某大型社区,开发商不单将签约洽谈区“改装”成了观赛区,还别出心裁地在门口摆出奥运五环旗和奖牌榜,相当醒目。某楼盘奥运期间到楼盘看楼的市民可获奥运纪念品,买楼还有奥运惊喜大礼包送。有楼盘还推出了金牌竞猜活动。

　　楼市直击:

　　有楼盘销售零成交在这场促销奥运会中,谁能领跑广州楼市?连日来,记者在海珠区、天河区、荔湾区等地踩盘发现,多数售楼部门庭冷落,而周末看楼的人较多,但也比起往常的周末有所减少。

　　上周日,记者在广州大道北某楼盘看到,约10名销售人员在空荡荡的大堂里聊天,记者在该处呆了将近1小时,没有看到前来看楼的人。而在天河龙洞某楼盘现场,看房者也是寥寥无几。

　　这边楼盘门可罗雀,那边却有个别新盘由于促销到位,“逆市飘红”。天河区某楼盘10日开盘,当天销售额达4500万元。上周六,荔湾区某楼盘新开盘,记者早上10点钟到场时发现,销控表上已经标出近70套房“有主”。原来,该楼盘在推盘前就开放样板房,聚集人气,并且提前认购有1000元/平方米的折扣。

　　记者采访发现,对于开发商“煞费苦心”推出的奥运让利“大餐”,不少市民并不“感冒”。16日上午10时,记者在翡翠绿洲的看楼车接待点骏景花园看到,排队等着去看楼盘的人已达60多。在售楼现场,不少人和售楼人员咨询洽谈,但签订购房合同的人并不多。王玲说,她更期待的是奥运盛会后的房价“大跳水”。

　　市场反应:

　　市民认为还没降到位抱有王玲这种想法的人不在少数。据阳光家缘数据,奥运比赛正式开始的9日—15日一周,广州楼市共签约1066套房,比上一周降低8.7%。每日成交情况不稳定,最多的一天签约量达350套,但最低一天仅签约3套。签约主要集中在某几个楼盘,更多的楼盘都是零成交。

　　广州中原地产发布7月研究报告显示,在白云区和番禺区,宏观因素的影响相对比较大。股市低迷,影响了部分置业者的经济能力,更是影响了这一部分人的入市信心。而奥运会的来临,一方面使得他们无暇看楼,暂缓置业计划；另一方面,对奥运之后广州楼市的不确定,使得这些买家情愿再等等,不急于入市。

　　“我们需要的是直接降价,所以现在还不打算出手,大家都在观望中,奥运会后很多楼盘肯定会大跳水的。”王玲认为,广州房价还没有降到位,开发商给出的优惠也多是一些口号罢了。不少市民表示,开发商“直接降价才是硬道理”。

　　开发商:

　　降价要找个“体面理由”实际上,很多开发商很清楚,购房者进入深度观望之中。国际房地产研究及服务机构仲量联行表示,观望情绪预计要持续到今年第四季度,当确信奥运结束后并未造成房地产价格的大幅下跌,一些买家才会重新进入市场。

　　“在现在的行情下,我们已经不是在考虑是否要降价,也不是考虑降价后是否真的对销售有促进作用的问题了,我们主要是想如何为降价找个让大部分人信服的理由,或者说找一个能不让‘老业主’找麻烦的体面理由。”某楼盘销售人员这样解读。

　　长期关注楼市动态的一位业内人士指出,奥运分散了人们对楼市的注意力,再加上市场现在处于普遍观望中,尽管不少开发商促销推货,但是仍然很难刺激购房者的购买欲望。他表示,上半年很多推迟开盘的楼盘下半年集中上市,“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈,广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。

　　分析

　　开发商推货为何不避奥运?

　　原因①资金压力大后市不看好此前,奥运被人们视为楼市的冬眠期。人们没想到,这一波奥运促销攻势来得如此凶猛。

　　原先市场多担忧奥运会带来不利影响,为何现在开发商又敢于正面迎接奥运?保利地产(13.49,0.18,1.35%)(企业专区,旗下楼盘)(600048,股吧)代理市场部总经理吴定金分析,在资金和后市不看好的双重压力下,开发商不能也不应该避开奥运。

　　广州市国土房管局公布的数据显示,今年上半年,广州一手住宅的成交金额约为240亿元,同比降25.7%,发展商资金回笼遭遇了一定的困难。除了资金回笼的压力,还有担心奥运后市场会变得更坏的压力。

　　有专家认为,今年上半年,广州房地产市场整体不明朗,使很多开发商放慢了推货力度,甚至有的楼盘早已拿到预售证,但迟迟未推。迫于资金回笼等各种压力,相当一部分捂盘比较久的房企都把目光聚焦到下半年,从而大大地提高了广州整体市场的供应量。

　　原因②供货大潮到推货要“抢跑”这两年,推动房价上升最主要的原因是供求不平衡。合富辉煌集团首席分析师黎文江认为,目前广州供大于求的情况正在出现。

　　记者从“阳光家缘”的相关数据统计得知,8月广州楼市正迎来供应大潮。截至8月1日,目前广州一手住宅可售套数为32412套,可售楼盘397个。按目前的成交量,估计可供市场消化七八个月。

　　来自合富辉煌的市场研究资料显示,8月住宅的新增供应量有望创今年以来的新高。在荔湾区,8月新增供应量达到1500套；天河区新盘有阳光假日园、中海璟珲华庭二期等,新增量也有1000套左右；花都区则聚集了2300套新货,有望创下今年以来的推货新高。

　　因此,奥运成为开发商“抢跑”的好时机。“推新货不一定卖得好,但不推新货肯定卖不好。”这是目前多数推新货开发商的心态。

　　“皇帝女儿不愁嫁”的商品房如今不仅要面临着越来越大的竞争压力,而且多出两个“抢奶”的兄弟。

　　今年下半年,将有更多限价房抢闸入市。今年上半年,限价房在与商品房的肉搏中,占得上风。今年3-6月,除4月份凤凰城以低于限价房的价格争得了当月销售冠军外,其余几月都由限价房稳坐榜首。

　　此外,广州经适房的销售已于5月启动,将在下半年开始出售。这势必又将分流一部分购房市民。

来源：南方日报

　　中房京贸坚持 “房产有价，生活无价”的理念，悉心体会消费者在固有人文基底之上对居住环境的感受，考量其更高层次的居住需求，而后反复揣摩，最终国海广场臻然面世，以建设50余年的品牌力为价值根基，力图将国际化、人文、创新的居住体验融汇到过硬的产品里。

　　续脉千百年京西历史神韵与贵胄之源，西长安街承载皇家园林的权贵气质和大院的红色荣耀，而成为“东富西贵”的真实写照，而今，随着奥运盛事到来，以五棵松为代表的京西地区成为北京与世界对语的窗口，而国海广场将成为专为城市新贵定制的国际化、高品味的人居典范。

　　通过考究地块特点以及区域人文特质，国海广场倡导人与人、人与环境的和谐互动，关注居者对生态健康的切身体会，对人居品质、对和谐文化的感受，对积极生活的体味，感受人与自然对语，与邻居对语，与生活对语的一种全新的人性化的居住氛围。

　　建筑藏品，由外及内的感官美学

　　国海广场的建筑设计由国际知名的北京市建筑设计院主笔担纲，整个建筑简洁、明快、朴实而富有活力。建筑造型突出高档公寓建筑和谐稳重的气质。纯净的玻璃幕墙与竖向线条的框架式幕墙形成鲜明的对比，突现了建筑的挺拔感，塑造稳健、内敛、大气的雕塑感美学秩序。而裙房部分的屋顶为弧形铝板和玻璃，配合室内空间的设计，辅以不规则的椭圆形天窗，创造了富于吸引力及表现力的第五立面，更是京西地缘厚重人文及现代西贵博达睿智国际视域的理性写照。

　　收藏空间，多元纳涵，自由组阁

　　户型的合理设计当以实用性和舒适度为标尺，国海广场深谙卓越的建筑空间强调功能和空间感和谐相辅，需纳涵充足的阳光、柔风和鲜氧，以保障健康；需拥有实用性的空间配比以及明朗的层次，以体现居者品味。

　　50—110㎡的多元纳涵空间，满足客群的多样性居住需求，打造精雕细琢的合理户型。南北通透的空间、明朗的功能分区、充分的采光和通风、全景观飘窗设计……每一处细节都贯穿着人性化理念，经得起居者的百般挑剔。

　　同时，建筑内部大量轻体墙的设置，使客群可依已所需营造“自由组阁空间”。这是国海广场入微精研人群所需的人性关怀理念，同时也是区隔于京西地区传统户型的一种新式的居住藏品体验。

　　专属藏品，国际品牌匹配彰现细节与品质

　　为了营造幽谧、安静的宜居境界，国海广场公寓全部采用精装修，全部材料和配件均采用国际著名品牌，创造出高品质、高舒适度的居住空间，体现出现代国际商务人士的精品生活意识，并关注到人性化体验、安全度和绿色环保的综合品质。

　　作为“共和国建筑师”，中房京贸建设肩负着首都形象工程的重任；作为城市建筑中的主角，国海广场承载着城市的文化底蕴，并随着岁月的流逝，释放出更加绚丽的光彩，为城市的“藏品地产”的典范。

来源：新浪房产

　　此外，首创昨日发布的中报也显示土地储备932万平方米，可供开发3-4年，这也一举有力回击了首创放慢销售节奏是因为土储不足的传言。

　　“没必要控制销售节奏”

　　昨日，首创置业(企业专区,旗下楼盘)(股份代码：02868.HK)发布2008中期报告指出，2008上半年集团签约销售面积约为13万平方米，较去年同期32.6万平方米下降60%；签约销售总额约为人民币17.33亿元，较去年同期的33.2亿元下降48%。这与大多数房企业绩下滑基本相仿。

　　但就首创下滑的原因，有内部人士对媒体透露这么一个版本，主要是人为控制，首创目前已无土地储备，只能放慢销售节奏，以免无房可卖的尴尬；而首创为了应对眼下“无米下锅”的危机正在裁员，并确定在年内一定会拿下2、3块土地。

　　对此，地产中国网向首创置业董事会秘书胡卫民进行了求证。胡卫民表示，“业绩下滑就是下滑，这有什么好控制的呢？说土地储备不足也不属实，我们目前有900多万平米的土地储备。”

　　“因为政府调整规划等原因，首创退出太原长风项目和苏州阳澄湖项目，核减土地储备约88万平方米；但虽如此，截至2008年6月30日，集团拥有土地储备可建楼面面积约为952万平方米，可供开发3-4年。”

　　据首创中报透露，上半年集团及其合营公司、联营公司期内主体落成总建筑面积近40.9万平方米，比去年同期增长281%，而这些均将进入下半年的销售期。按照上半年的销售速度及目前楼市行情，这足以让首创以快节奏去销售，并无须人为控制。此外，下半年首创还将落成约63万平方米，这将使得首创在2009年仍有充足房源可售。

　　针对签约量下滑的原因，首创给出的解释则是目前楼市大背景——受全球经济波动和宏观调控政策所影响，房地产市场出现了明显的调整态势，集团进入的主要城市中除天津外，北京、成都、无锡等市场的销售面积均较去年同期出现明显下调，集团的销售亦受影响。

　　下半年重推第三大产品线

　　首创2008中报表示，预计中国的房地产市场短期仍将继续整固，客户的观望心理难以迅速改变，而首创将顺应国家发展形势，适时调整销售策略，紧密监控市场动态，针对不同城市、不同区域、不同项目的发展阶段和性质特点，灵活安排销售策略，全力提升销售业绩。

　　此外，继成功打造“低密度人文小区”、“多元化复合小区”两大产品线之后，集团将重点推出另一条“国际化高档小区”产品线——“ 首创国际城”。计划于2008-2009年陆续在沈阳、成都、天津、西安、无锡五个中心城市全面推广，总开发规模逾300万平方米。“借此契机，不断提升产品的性能价格配比，不断贴近用家的需求，不断提高集团各产品品牌的影响力，以争取更大市场份额。”首创方面如是指出。

　　与楼盘销量大幅下滑有所不同的是，今年上半年，首创拥有的两座酒店在经营管理上保持稳健态势，酒店业务营业额为人民币124,47.5万元，较去年同期上升8%，主要由于本集团持有的金融街洲际酒店和中环假日酒店出租率及房价较上年均有提高。据此，下半年集团将继续开发经营投资物业作为住宅项目的辅助业务，如此可令物业组合更趋平衡，收入来源增加，并带来可观而稳定的现金流。

　　目前地产商开发物业呈现三大格局：一是万科、碧桂园(企业专区,旗下楼盘)等专门开发纯住宅的房企，二是SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)、中坤地产等开发投资型物业的房企，三是即首创置业等住宅、投资物业的综合性开发企业。“投资物业面临市场风险较小，但回报较慢；而住宅物业回款速度快，但受市场影响较大；加上目前市场总体不稳定，住宅及投资物业相结合的开发模式可以面临较小的风险。”市场有关人士分析说。

　　继续推进A股发行工作

　　首创2008中报显示，截止2008年6月30日，集团之现金和短期银行存款达到人民币近20.67亿元；银行贷款为人民币63.27元，其中短期银行贷款为人民币13.22元，长期银行贷款为人民币50.05元，银行借款的主要用途是满足本集团的房地产开发项目的资金需求。

　　而根据首创目前较慢的回款速度及下半年的开发节奏、土储计划，积极拓宽融资渠道仍是公司下半年的重任，继续推进A股发行工作，全面启动公司债券发行工作，同时寻求其它融资创新模式。

　　7月22日，首创置业发布公告，称公司拟发行不超过18亿元公司债，用于偿还银行贷款和补充流动资金，公司债期限不超过10年。首创置业董事会秘书胡卫民则表示，发公司债将优化公司的负债结构。此次半年业绩报告显示，首创置业的资本负债率为40.11%，2007年这个数字是35.2%。

　　“之所以坚持回归A股，出于三个方面的考虑，中国资本市场发展的空间比较大；中国对好品牌的认知度比较高；开发上需要更多资金发展业务。” 沉寂了很久的首创置业董事长刘晓光此前接受媒体采访时分析说。

　　而对于大多数房企而言，从H股回归A股还有很多原因，也能带来更多便利，如内地企业港股上市，为提高成功率，招股价往往折让幅度过大，对公司利益带来损害，相比之下，A股上市则可以获得更好的市盈率。也因此，目前包括富力、复地、中国海外等企业也均在谋求回归A股市场。

　　刘晓光此前透露，现在证监会已经开始受理首创置业回归A股事宜，但什么时候能通过，仍需要等待。他同时表示，对于H股公司回归A股市场，监管层仍然持鼓励的态度。

来源：地产中国

　　数据显示：今年以来，因为股票市场走熊，一直在信托资金投向上高居榜首的证券投资类信托产品开始下降，取而代之的是房地产信托。

　　数据显示，今年6月，已成立房地产信托资金规模在信托产品的资金投向上占集合资金信托产品规模的57%。与之相对应的是，信托资金投向工商企业的却只有12%，这里的工商企业还并不全是中小企业。如此数据完全可以印证上述我们所描绘的那个画面。

　　这个时候唯一能够改变这一状况的只有可以改变水流方向的锄头，这个锄头就是相关的引导政策。

　　有数据表明，至今年年初，我国的信托资产已经达到一万亿元。因为政策限制，信托公司以PE方式对中小企业的股权投资受阻。在不考虑这种方式的情况下，按照《信托公司管理办法》的规定，有3000亿元的资金完全可能以债权的形式进入中小企业，解决中小企业融资难的问题，但是他们却绕过中小企业，流向了宏观调控的重点行业???房地产。

　　原因是什么？高收益和风险的相对可控。记者了解到，目前，一些信托公司的房地产项目收益已经突破30%，即使是一些相对保守或者称稳健的信托公司，因为介入的房地产项目相对成熟、风险较小，但收益要求也达到了24%。如此高的收益，除了股市漫天飘红时候的证券类信托产品，大概没有任何一个信托产品能够取得如此高的收益了。有如此高的收益，也就难怪信托资金不断流入房地产领域了。

　　在高收益的同时，房地产项目的另外一些特点也是其吸引信托公司的重要原因。这些要件中首要的是风险相对可控。因为目前国家对银行信贷资金进入房地产行业的限制，四证齐全是银行介入房地产项目所必须的硬件要求，因此在房地产的融资接力中，信托公司扮演的是银行“前一棒”的角色，即信托公司在土地招标之前就可进入，帮助房地产商解决拿地资金，在地产商利用信托资金拿到土地并取得土地证之后，银行信贷资金进入房地产项目，替换出信托资金。以这样的方式进入的房地产项目，即使拿不到地，也不影响信托资金的安全；再即使信托资金进入后地产商拿到了地但银行资金没有跟上，那么信托资金还有土地作为质押，与其他抵押品比较，土地的变现能力更强，即使出现了风险，信托资金也更容易退出。

　　其次是期限。因为在房地产融资中采用的是一种“接力”的形式，信托资金的使用企业一般不超过一年。而这个期限也恰好与信托资金的期限相匹配。信托玩的是“一手托两家”的游戏，一边是投资方，一边是融资方。资金期限的长短不完全取决于信托公司，而更多地取决于投资人。如果融资期限要求过长，信托公司也很难从市场上找到与之相匹配的资金。因此，项目的资金使用期限是否能够与信托资金相匹配，也是信托公司在介入项目时非常关注的一点。

　　实际上，在中小企业融资中，信托公司也可以如房地产信托一样，与银行玩一个“接力”。一般来讲，企业上市前的发展有三个发展阶段：种子期、发展期和成熟期。所谓中小企业一般也集中在种子期和发展期，这两个阶段也是银行资金最不愿意进入而企业又对资金非常渴望的时期。如果信托公司充当风险投资和产业基金的角色，在企业的种子期和发展期介入，将企业培育成熟后交给银行，这将是一个非常完美的安排。

　　但是在我们所设计的这个针对中小企业融资的“接力”中，有一些关键的因素是与房地产信托所不同的，这种不同也导致了信托公司在中小企业面前望而止步。

　　首先是收益问题。资本的逐利性使之必然流向高收益的地方。因此，单纯依靠政策限制，所能起到的效果只能是资本与政策玩起“老鼠和猫”的游戏，打政策“擦边球”的创新产品不断涌现。因此，使信托资金从政策所调控的房地产流向政策所期待的中小企业，关键在于引导。很显然，与暴利的房地产比较，中小企业不可能承担过高的资金成本，这样就需要政策上的倾斜，依靠政策的倾斜引导信托资金进入中小企业。

　　其次是期限问题。信托资金的期限一般不长，这是市场决定的。但中小企业的发展，从种子期到发展期再到成熟期，往往不是一两年的事，企业发展不同时期，对资金的使用也不一样。比如在企业处于发展期，其产品相对稳定，出于拓展市场和增加产品生产的需要，其对资金的使用一般用于周转，期限要求不长。从资金期限匹配的角度，这一时期的中小企业较适合信托资金以债权的形式介入。而对于处于种子期的有发展前景的中小企业，不仅信托资金要承担更大的风险，同时在资金的期限要求上，也需要在政策上做出能够对信托公司具有吸引力的股权信托退出安排。

　　房地产行业的特质使得信托公司心甘情愿地承担更大的风险，在房地产融资链条中担任银行的“前一棒”，这种现象应该说是一种市场化的选择。要完成信托公司与银行针对中小企业的“接力”，除了上述问题还有很多，比如抵押品问题；比如集合资金不能建立资金池、集合信托产品不能出风险的政策要求；再比如信托公司对不同行业的了解问题、人才问题等等。但也正是因为存在这些问题，因为解决中小企业融资难问题是政策需要解决的问题，所以需要政策引导，需要政策解决。但是相信，所有的技术问题都不是问题，政策引导的关键在于通过政策倾斜使信托公司如对房地产信托的热衷一样，投身于中小企业融资中。这种政策的倾斜绝对不仅仅是“堵”，更重要的是利益的引导。

　　万亿元资金不会停止流动，流向哪里就看政策的锄头如何疏导了。

来源：金融时报

　　王一鸣说：“我估计在未来十几年，中国城市化率每年大概还会增长1个百分点，大量人口还会进入城市。”

　　王一鸣在回答记者有关奥运会后中国房地产市场发展趋势的问题时表示，从中长期的

　　趋势看，中国房地产市场总体是乐观的。因为中国的城市化率还达不到全球的平均水平。

　　中国房地产市场在去年下半年以来出现一些变化，市场销售量增长下降，市场观望气氛比较浓厚，但是房地产投资增幅还是很大，今年1-7月份投资增幅超过30%。王一鸣说：“我觉得这种调整挤压了泡沫成分，从房地产市场长远发展来看是积极的。”

　　目前我国房地产投资占全社会固定资产投资已接近五分之一。国家已明确提出促进房地产市场健康发展的政策取向。

　　下半年CPI还有下降空间

　　王一鸣介绍，最近三个月我国CPI持续下降，说明我国宏观调控取得了积极成效，估计下半年CPI还会有一个下降空间，但下降多少取决于国际能源和原料价格的涨幅以及成本上升趋势能否稳定。

　　他分析，CPI回落空间受到当前国际市场成本推动压力影响非常大。据了解，CPI回落将为我国资源性产品价格改革创造相对宽松的环境。资源性产品价格扭曲对宏观经济的影响越来越大，所以推进资源性产品价格改革是今后中国发展和改革的一个重要任务。

　　“我个人认为资源性产品价格改革需要一个战略性的安排，它的基本方向应该是形成反映市场供需、生产成本和环境成本的价格形成机制。”王一鸣说：“但要掌握好改革方案出台的时机、调价的时机，应该从更多地补贴生产者逐步转向补贴消费者。”

来源：京华时报

　　对于房市在去年下半年以来发生的变化，王一鸣表示，变化主要是市场的销售量下降，市场观望的气氛比较浓厚。但房地产投资增幅依旧很大，今年1-7月份投资增幅超过30%。“这种调整，从房地产市场长远发展来看是积极的。从某种意义上说，也是挤压的泡沫成分。”

　　“从中长期趋势看，中国房地产市场总体肯定是乐观的。”王一鸣认为，因为我国城市化率还达不到全球的平均水平。预计未来十几年城市化率每年还会增长1个百分点，大量人口还会进入城市。

来源：北京商报